L'usufruit de nue propriété : succession, ISF et patrimoine

Mis à jour le 02/08/2016

Le partage de la propriété entre nu-propriétaire et usufruitier suite à une donation ou héritage présente de nombreux avantages fiscaux que le présent article vous propose de découvrir. En matière de montages financiers et juridiques, l’imagination des professionnels est sans limite, quitte à adopter des solutions parfaitement baroques. Le démembrement de propriété est l’un des moyens privilégiés pour réaliser ces montages.

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La nue propriété, quel intérêt pour le contribuable : les donations et successions

En matière de droits de mutation à titre gratuit, le recours au démembrement de propriété peut se révéler très intéressant. En effet, il n’est pas rare que les contribuables effectuent une donation de l’usufruit ou de la nue propriété d’un bien (généralement immobilier). L’opération la plus couramment usitée est la donation d’usufruit. Celle-ci permet aux donataires d’obtenir un revenu supplémentaire (grâce à la location du bien) ou de se loger. Elle réduit en outre le coût de la donation (l’usufruitier a une valeur inférieure à la pleine propriété) et fait sortir l’usufruitier du patrimoine du donateur, ce qui est intéressant en matière d’ISF. Parfois, c’est la nue propriété qui est donnée, permettant aux parents de continuer à jouir d’un bien et aux enfants de d’obtenir la pleine propriété de celui-ci au décès des usufruitiers ou à l’extinction de l’usufruit temporaire. Le coût fiscal se révèle plus faible qu’avec une donation en pleine propriété.

L'usufruit d'un bien immobilier pour l'entreprise

Le démembrement de propriété présente un grand intérêt en matière de gestion de l’immobilier d’entreprise. Ainsi, une entreprise pourra inscrire l’usufruit temporaire d’un bien immobilier utilisé dans le cadre de son activité, ce qui lui permettra de déduire l’amortissement de cet usufruit ainsi que toutes les charges y afférentes (frais financiers). A l’extinction de l’usufruit temporaire, le nu propriétaire récupérera la pleine propriété du bien. Le démembrement peut avoir 3 origines :

  • la cession de l’usufruit par le propriétaire exploitant,
  • le démembrement lors de l’achat initial (la personne physique achetant la nue propriété dans le cadre de la gestion de son patrimoine et l’entreprise l’usufruit),
  • la donation d’usufruit par le propriétaire.

Il convient de signaler que depuis 2013, la deuxième hypothèse se révèle particulièrement onéreuse fiscalement. En effet, afin de contrecarrer certains montages trop fructueux, l’impôt est du sur la totalité du prix de cession. 

La nue propriété, quel intérêt pour le contribuable : l’ISF

Seul l’usufruitier est soumis à l’ISF, sur l’ensemble de la valeur du bien démembré. Ainsi, les cessions ou donations d’usufruit permettent de faire sortir un bien de son patrimoine taxable. Cette règle encourage de nombreux parents à donner l’usufruit d’un bien à leurs enfants, afin de réduire leur ISF.

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